詹姆斯·尼尔森
从表面上看，将办公空间转换为住宅用途的想法似乎是解决新冠疫情后办公空间过剩的一个简单答案，同时解决市场价格和经manbetx下载ios济适用房问题。我们可以清楚地看到这一策略在金融区发挥作用的证据，特别是在9/11之后，在现有的办公大楼内，由于421 g减税计划的刺激，新建了10,000个新住宅单元。manbetx下载ios在这个过程中，办公室空置率收紧，在20年的时间里，曼哈顿市中心已经成为一个充满活力的生活、工作和娱乐社区。
如今，纽约面临的挑战带来了更为严峻的影响。随着曼哈顿的空置率接近20%，目前大约有1亿平方英尺(平方英尺)的办公空间。这些空间大部分位于B级和C级建筑中，其中许多已经过时，需要翻新。与9/11后重建办公室的共同使命不同，当今办公室文化的动态已经发生了变化，有些人会说这是永久性的，因为曼哈顿的回归办公室(RTO)正在进行56%pre-Covid。*我们正在处理工作方式发生根本性变化的后果。
不管人们对将吸收多少办公空间存在争论，几乎没有人能否认对住房的迫切需求。我听说，到2030年，纽约将出现53万套住房的缺口。随着421a的到期，我个人可以证明，我们看到了土地销售的大幅下降。2018年，土地出让的季度平均值为24。五年后的2022年第三季度，有14宗土地出售，比平均水平下降43%。
把办公室改造成住宅的想法似乎是显而易见的。manbetx下载ios然而，据Avison Young统计，自疫情爆发以来，77栋办公楼中只有2栋被改建为住宅。manbetx下载ios为什么会这样?因为要实现这些转变，有三个主要的考虑因素/障碍必须解决:
1)成本基础——疫情后，只有5个办公室销售低于400美元/每平方英尺，这是大多数开发商认为值得探索的基础水平。由于供应链导致的建设成本增加，转换成本也可能达到400美元/平方英尺。写字楼是以可出租为基础出售的，因此，如果除去平均27%的损失因素，并计算住宅的净平方英尺，可出租的金额可能会减少30%或更多。manbetx下载ios因此，如果开发商的全部成本达到1,000美元/NSF，即使住宅租金为100美元/平方尺，如果扣除税收和运营费用的三分之一，开发商的成manbetx下载ios本回报率可能仅为6%。在当前利率上升的环境下，这似乎不太有吸引力，尤其是考虑到421克的减税计划是此前促使911后转换成功的激励措施。
2)分区——新冠疫情后在曼哈顿出售的十几栋办公楼都位于M区，这意味着它们不能按权利进行转换。
3)楼板-大多数办公楼都建在地块的深处，不能为住宅开发提供适当的光线和空气。manbetx下载ios在大多数地区，住宅要求在中间街manbetx下载ios区有30%的后院，在拐角处有20%的后院。
纽约市和纽约州必须拿出解决这些障碍的方案。纽约小组已经成立，看起来纽约市和纽约州都在关注这个问题。纽约房地产委员会(REBNY)正在提供支持。我的希望是421g计划，或类似的计划，可以提出，使这些转换在经济上可行。假设需要重新规划，那么
必须仔细审查负担能力的水平，以确保这些项目仍然可行。否则，一切都将化为乌有。
紧急是关键。芝加哥已经通过了一项计划来考虑这一点。加拿大的城市已经规划出适合改造的办公大楼。通常情况下，纽约的重新规划需要18个月的时间来进行环境影响报告和社区审查。我们没有这样的时间，因为利率上升，私营部门应对这种情况的挑战只会变得更大。
在此期间，我们可以简单地开始，这将是B和C建筑，有正确的分区，适当的光线和空气，以促进转换。就我个人而言，我提出了生活-工作分区的想法，允许地板较深的建筑物在建筑物中间有办公空间，在周围有住宅空间。manbetx下载ios我认为，这种方法的收益会对我们有利，尤其是如果把它们剁碎卖给公寓的话。不管怎样，我们都需要好点子，而且要快!
*Avison Young的活力指数数据来自2022年10月17日当周
