通过詹姆斯·尼尔森和斯科特的歌手
卖方融资(以前被称为/结构为“购买货币抵押贷款”)被广泛用于促进和完成销售已经有几十年了。我们希望这种情况能够改变。很多人都在谈论财政部/SOFR利率上升对上限利率和贷款息票的影响。然而，同样需要解决的一个重要影响是债务偿还覆盖率要求对收益造成的下行压力。毫无疑问，有必要帮助弥合大多数买家所需的股权差距。
在当前的一个例子中，我们正在处理一个规模可观、现金流动的多户家庭投资组合。尽管现行上限利率约为5%，但债务服务覆盖率测试将首次抵押贷款机构提供的杠杆限制在收购成本的50%左右。虽然第三方夹层贷款很容易获得，增值交易的成本为65%甚至75%，但在这种情况下，投资组合已经得到很好的占用和管理，因此实际上不适合第三方夹层融资。
这种情况下，买家需要融资约50%的股权，极大地限制了许多交易的买家池，在当前利率环境下，这种情况很可能发生在许多稳定的房地产交易中。我们想建议新的卖方融资形式(夹层债务或优先股，作为第一抵押
贷款机构不再允许次级抵押贷款融资)可能是卖家寻求最大化销售价格的增值解决方案，而利率仍然很高，DSCR比率因此限制了优先抵押贷款的规模。
许多长期持有者只是希望套现，而不是1031，买入新资产，他们可能会从推迟部分购买价格并获得回报中受益。由于许多交易的中等杠杆高级抵押贷款息票在5%或更高的范围内，我们预计卖方夹层融资甚至在6%-7%
吸引了很多买家。在过去10年里，当优先抵押贷款债务如此充足和廉价时，买家不会对此感兴趣，但时代已经改变了。
当然，优先贷款人必须在几个方面得到满足，而卖方融资现在应该与以前有所不同。次级抵押贷款不复存在，先是被夹层贷款取代，然后是私募股权，现在是A/B贷款结构。这个问题目前已经很好地解决了，但一个更大的战略问题是，高级贷款机构是否会把
在包括卖方融资在内的交易中，作为市场价值的全部购买价格。许多高级贷款机构关注的是交易中引入的“新鲜”资金，即现金股本的数量。
我们认为，在卖方融资覆盖优先债务以上金额的情况下，这个估值问题将成为一个限制，但这不是我们的建议。相反，我们假设卖家可能会填补现在稳定交易中约50%的传统收购债务，而一年前可能会有65-75%的债务。在这种情况下，买方仍将在交易中投入25-35%的新现金，处于以全额收购价格为基础的第一亏损地位，我们认为这将形成一个有利的论点，即收购价格仍然等于当前的市场价值。
在这种情况下，买方和贷方都很高兴。然而，这是一个三方谈判——因此，它也必须从卖方的角度出发——带来了最终全额付款的可能性、税收敏感性和不利情况的问题。在这种情况下，我们认为卖方的下跌可以被认为是机会主义
上行。如果卖方融资结构为夹层，这是许多高级贷款机构允许的，不付款将引发UCC止赎，这可能是一个快速过程;如果在交易结束时现金支付数额很大(约25-35%现金支付给卖方)，而新的优先融资较低(约50%)，卖方需要在未来收回其资产
他们的口袋里有大量现金，而且债务负担很低。
经过我们50多年的交易经验，如果有一件事是我们可以肯定的，那就是纽约市的商业房地产交易没有什么是简单的。我们所概述的将非常复杂的问题提炼成一个相对简单的结构，届时将在一个充满挑战的市场上进行数周到数月的谈判。但这是一种新的(旧的!)交易类型的路线图，可能很快就会重新受到欢迎。
