由詹姆斯•尼尔森
随着利率的上升，人们对这将如何影响利率上限展开了大量的讨论。如果你读我的白皮书上个月，我分享了我对这个话题的看法，但在本月的文章中，我想阐明除了利率环境和另类投资机会之外，决定利率上限的是什么。
在决定房地产投资价值时，有两个主要杠杆:上限利率和净营业收入。在某些情况下，净营业收入是可以预测的，这无疑会影响你的估值，但使用的上限费率会对决定你最终支付的价格产生最大的影响。例如，如果一个投资者愿意接受4%的投资回报率，而不是6%的投资回报率，他就会多花50%的钱购买房产。上限率和价值之间是成反比的关系。一个愿意接受较少回报的投资者将为该房产支付更多的钱。
确定合适的薪资上限既是一门科学，也是一门艺术，但在此过程中需要考虑以下因素:
1.同店销售。了解该地区类似房产的最高售价是非常重要的，这可以帮助你了解应该在哪里进行投资和退出。了解资产的租赁和状况，以便进行比较。
2.的位置。由于供需关系，一级市场的上限利率低于三级市场。关注纽约市的投资者比关注纽约宾厄姆顿的投资者要多得多。一级市场竞争加剧和投资者需求增加将推高定价，降低回报。Real Capital Analytics的报告将按资产类别提供不同市场的范围，这应该会对您有所帮助。
3.资产类别。多户型房产通常以最低(最严格)的交易上限利率交易，因为它们是风险较低的投资，而单租户零售房产(除非它有强大的信用)将获得更高的回报。
4.租赁。承租人的信用越强，上限税率越低。与沃尔格林(Walgreens)签约的商店比夫妻店的价格要低。
5.这个词。投资者通常会在一份还剩四年的租约中寻找更高的回报，而不是一份签了10年的全新租约，因为他们担心租客可能不会续签。
6.上行。如果租金低于市场，投资者将接受较低的回报。相反，如果租金高于市场，投资者会寻求更高的上限利率。
在今天的环境下，我将特别关注后两者。我们再次看到了新冠肺炎期间签署的短期租约的上行机会，现在可能会显著增加。零售业尤其如此。请务必阅读我的白皮书在这个话题上也是如此!
