当我开始在业务超过20年前,投资者在他们的车道。从代理的
的角度来看,它使我们的工作容易同一组的买家似乎每次都出现。多户家庭的运营商将在其特定的社区买公寓。散户投资者的租户关系买了相同的走廊。办公室的主人继续他们的大规模投资组合次市场增长。我们知道开发人员有记录的借贷和构建。数据中心和生命科学等专业资产类别不存在。业务支持他们是可以预见的。
我也不记得买家谈论其他市场。主人感到骄傲,他们可以走到他们的整个投资组合。Post-COVID、房地产投资已经打开。混合工作模式已经分散员工,随之,投资者在县。
这并不意味着人们都离开纽约东南的一个受欢迎的有趣的谈话。如果
PopulationU的数据是正确的,纽约的2021数量适度.22%增加到8823559,虽然比担心大批。注:迈阿密,同一地点预计人口将增长从2020 - 2025年的不到300000。
显然,住宅租赁市场将支持纽manbetx下载ios约的复兴。根据乔纳森•米勒,其最新的空置率子2%,曼哈顿的平均租金设置12月创纪录的3400美元,一个典型的困。有鉴于此,就业增长可能不再是最活跃的指标现在便携式房地产发展工作。所有远程工作者可能不是坐在沙滩上,许多人在东村咖啡馆。
增加的复杂性,投资的是一大堆的监管压力特别是多户型。普遍发生了租金控制在加利福尼亚和俄勒冈州,以及在明尼阿波利斯。纽约州参议院一直在考虑好的理由驱逐还将创建通用租金管制。因此,投资者现在正考虑位置和资产类别选择的多样化。
记住这一切,包括工业和医学在COVID表现良好,我建议在纽约一起反向投资与不同级别的风险取决于资产类别。为了,我将他们沿着风险:
1。多户,
我们目睹了一些纽约的家庭被悄悄出售所持纽约多户和购买红色的州税收待遇,也可以说是商业环境,是更有利的。许多住宅运manbetx下载ios营商和开发商纷纷涌入这些国家。因此,限制利率甚至跌破3%。预期的租金增长来证明这些收购在许多情况下是每年10%。与此同时,曼哈顿的平均多户盖率4温度系数是4.6%。
多户投资者的权衡是买入高收益,而承担的风险慈善事业可能限制未来租金上涨。在我看来,这也在很大程度上取决于投资者的时间表。对于那些想要重新定位和销售在一个典型的五年,通过良好的原因可能是灾难性的,如果通过。而如果没有,稳定回报的成本最终可能会在6%范围内如果没有更高。东南部城市,希望可以稳定在4.5 - -5%的回报,你开始在纽约。那些能够长远,也可以把粘连的长期债务,只是享受现金流。这当然也适用于一个完全监管大楼租金增长是由城市的房租指导委员会,目前发布了一个微不足道的增长只有1.5%在下半场的一年租约,在大多数情况下不会跟上房地产税收增加。
2.零售
我是散户投资的强烈支持者,特别是在纽约的大街上。去年在纽约帽率平均为5.19%。在电子商务的影响,然后COVID,零售商已经摇摇欲坠。附近的零售商和餐馆已经能够生存在许多情况下,在房东的帮助下,给予让步。现在我们看到许多安排基本租金被切断,然后与租金比例平衡。Guesst。公司可以跟踪这些类型的安排,这可能成为新的规范和业主和租户的双赢。
我相信高街零售今天可能是最好的投资选择。显然对我来说,国际旅游解释了租金的下降,在某些情况下现在38 - 63%病例从高峰(REBNY报告网站第五大街租金从2018年春季在50年代下跌38%,在40年代百老汇租金从2015年下降了59%,和SoHo的百老汇租金从2015年下降了63%。2019年纽约旅游的人数有6660万人,然后在2020年到2230万年下降了67%。Hochul州长宣布了一项4.5亿美元的计划,让游客。内外旅游今年预计将有5500万游客。旅游回来后,将租金,也许不是他们的历史高位,但今天肯定远远高于他们在哪里。
3.开发
虽然Hochul州长表示她支持开发提出的住宅高度上限,新421年计划的细节仍然需要讨论决定的。manbetx下载ios好消息是,它看起来像有价值的35年减税可以留在地方,提供有更大的负担能力阈值。当前的流行选择C程序负担得起的纽约,允许130%的平均年收入的30%可负担得起的需求在许多情况下产生市场租金。没有,开发商将不得不等待,看看水平的AMI,如果需要35年减排将呆在的地方。当前的项目将在6月到期,因此开发人员仍在观望,直到这是证实。我认为这是一个很危险的主张购买不知道未来计划的可行性。
与此同时,我认为公寓的发展是令人难以置信的机会。公寓单位见证了记录保证每场售罄,所以库存被消耗殆尽。匮乏的土地销售在过去的两年里,将有小的竞争。私人银行寻求地方资金愿意借出和开发人员友好的价格。据坊间传言,没有多的土地市场上长期阻碍使所有者需要创造性的一个装配更加重要。
根据指南针,在2021年期间,尽管16年来最高的新上市公司,供应制服的需求在30多年未见。这些竞争,高速市场为卖家提供一个完美的环境,挖掘最大的销售价格。2021年销售额达300亿美元,比2007年高出6%记录和平均价格同比上涨11%;价格在很大程度上是回到pre-COVID水平(2019年~)。
4.酒店
酒店投资无疑是最危险、最逆向投资。仍有成千上万的房间离线和许多酒店可能不再可行。运行费用大,联盟酒店让他们无利可图的操作特别是在旅游地点。话虽这么说,我听说,许多酒店开始填满再一次轻松的旅行限制。也有令人惊讶的是更多的酒店单位交付计划。
开发人员关闭看如果酒店商业分区可以被转化为住宅和如果有支付能力的需求。manbetx下载ios像421年的计划,魔鬼在细节。
5。通配符——办公室
最后,很难考虑所有办公室投资那样反向两个市场的一个故事。去年在纽约,平均利率上限是4.43%。毫无疑问有飞行质量最好的建筑达到三位数的租金了。与此同时,整体市场有18%的可用性率构成大约1亿平方英尺的空间。类B和C办公室将打击最严重。这里的问题是,如果这可以转化为住宅和办公室产品是否具有经济意义取决于什么类型的负担能力需求是由奥尔巴尼。manbetx下载ios
