作者:詹姆斯·尼尔森
与上一季度相比，纽约市2022年第四季度的销售额下降了31%，数量下降了26%，毫无疑问，交易放缓是由于利率上升。此外，随着美联储暗示利率可能在2023年继续上升，许多买家可能继续离场观望，延续这一趋势。考虑到这一点，这将是一个竞争不那么激烈的环境，为买家创造机会。
以下是一些在新的一年看起来很有前景的投资主题:
- 救助资本/重组——随着贷款人变得更加保守，dscr将ltv推低，将需要救助资本。许多借款人，尤其是那些不想回到投资者身边的银团，不会进行现金再融资。一个资金充足的投资者可以通过优先股权来接近这些借款人。那些在交易中所剩无几或没有股权的借款人可能只会高兴地收到一张“希望纸条”，而不是被彻底消灭。
- 卖方融资-正如Scott Singer和我在最近的一篇文章中所写的那样(见:https://rew-
online.com/the-return-of-seller-financing/)，将有机会通过卖方融资来弥合买卖差价。这将是一个创造性的方式来完成交易，创造一个真正的双赢。 - 手握佃户——我喜欢这种方法，尤其是在零售方面。空置的零售店面仍在以很大的折扣出售。拥有一个租户不仅可以帮助融资，还可以在第一天提高资产的估值。请看我写的一篇关于零售业总体机遇的文章://www.dojin-nrd.com/the-pendulum-will-swing-back-for-nyc-retail/．
- 生活-工作-办公室的转换——这个话题已经被写得令人作呕，但非常
媒体几乎没有报道过兼职。挑战在于很多过时的办公空间都有很深的楼板。我的解决方案是将办公空间转换为居住和工作空间，在内部，住宅在外围(假设分区、光线和空气正确)。manbetx下载ios我喜欢这种公寓转换，而不是出租，因为房地产税可能会让数字难以计算。如果曼哈顿B/C级建筑的交易价格为300-400美元/平方尺，我相信该空间可以以700-800美元/平方尺出售，根据位置的不同，工作很少。请参阅我写的关于办公室转换的各种考虑因素的文章://www.dojin-nrd.com/could-office-conversions-solve-nycs-housing-crisis/． - 自由市场多户住宅——躲过了善意驱逐的子弹，看起来市场价格的住房将在纽约市幸存下来，激励房东继续更新住房库存。随着受监管单位被冻结，没有421a，现有的自由市场单位只会变得更有价值。曼哈顿的入市上限利率目前平均为5%，提供了良好的入市收益率。
- 以交通为导向的发展——寻找靠近新的交通基础设施的发展和投资。例如，预计2027年将在Hunts Point、Parkchester/Van Nest、Morris Park和Co-Op City建成四个新火车站。这些车站是MTA Penn Station Access项目的一部分，该项目将直接连接东布朗克斯和曼哈顿Penn Station。看到的:https://www.nyc.gov/site/planning/plans/bronx-metro-north/bronx-metro-north.page#:~:text=The%20regional%20rail%20service%20is,directly%20to%20Manhattan%20Penn%20Station．我也相信中央地区和长岛将从以下方面得到很大的推动:https://new.mta.info/grandcentralmadison．
- 购买上城区——我们的市长一直直言不讳地说要“建造一切”，他的登月计划是50万套。看到的:https://www.nyc.gov/office-of-the-mayor/news/893-22/mayor-adams-get-stuff-built-bold-three-pronged-strategy-tackle-affordable-housing / 0。还需要考虑更多的细节，但如果重新规划和开发进程加快，并伴随着新的421a计划，对新住宅的需求将会很大。manbetx下载iosREBNY认为:https://www.crainsnewyork.com/real-estate/new-york-needs-560k-additional-housing-units-2030-rebny-report-says．
- 有覆盖的土地——当你在等待一个上升区域或权利时，找一个有可靠收入的现金流良好的“纳税人”。如果你可以在现有的现金流上购买，而空中权基本上是免费的，这是一个很好的长期投资策略。
你会注意到我上面没有包括工业投资。我毫不怀疑仍会有需求，但在我建议进行投机之前，我们需要看到一些上限利率最终会达到什么水平。同样，我喜欢开发共管公寓的想法，但我们需要看看利率上调后终端用户的定价会如何。话虽如此，我仍然认为未来将出现严重的供需失衡，很少有新项目正在进行。
我希望你在新的一年里对你喜欢的投资想法给予反馈。欢迎发电子邮件至James.nelson@avisonyoung.com这样我们就可以建立联系了。
