:詹姆斯·纳尔逊
在奥尔巴尼纽约人应该密切关注谈判的替代当前421 -减税计划。这座城市仍然迫切需要住房和根据所需的购买力水平可以确定有多少单位会建造。
当前的负担得起的纽约计划将于6月15日到期。485 - w,已提出的我们的州长来取代它,受到的赞美从最初的房地产行业。提议的特性之一,仍将是宝贵的35年的减税。没有它,房地产税收负担将太多的熊允许新的发展。
在某些情况下,房地产税占总收入的三分之一的公寓。通过使用简单的数学,如果一个新建筑在外地可以获得60美元的租金总额/科幻,房地产税是20美元/科幻和营业费用是10美元/科幻,净营业收入将30美元/科幻。资本化率为5%,价值600美元的建筑将/科幻。如果土地价格是200美元/净水器和建设成本是400美元/科幻,这也代表了盈亏平衡项目。佳,而不是鼓励开发人员承担风险。那就是说,如果大部分的税收减少,允许一些现金流在早些年,直到租金增长希望能赶上的房产税阶段。
纽约可负担得起的项目是一个非常成功的项目,因为它鼓励开发人员构建。它需要25 - 30%的单位负担得起的单位,给多个选项的购买力水平。选项C的外地成为最受欢迎的选择之一,因为它允许开发人员包括30%的单位平均年收入的130% (AMI)。这等同于大约52美元/科幻租金,它允许混合租金60美元/净水器,我上面所引用。
选项C的批评者说,它没有提供真正负担得起的单位,需要在AMI或低于60%。尽管我不同意这种说法,如果你读过我的过去白皮书在这个问题上,我认为,建造更多的经济适用房的方式对所有纽约人是所有类型的建造更多的住房。深深保障性住房,税收减免就不会让他们可行的建设。完全负担得起的项目依赖于免税债券构建开发人员很少或没有股权的交易,因此开发人员费用。土地适合这种交易通常在50 - 100美元/净水器进一步在市镇范围。
当前485 - w程序消除选项C和取代它与选项B建筑30单位或更多。负担能力的水平要求将10%至40%的AMI, AMI AMI 10%, 60%, 5%, 80%。根据我们的计算,这将产生一个混合租42美元/科幻保理在剩下的70%的市场利率。
根据我们分析下一个项目,我们出售的东哈莱姆,达到相同的返回一个开发人员将不得不支付土地少32%或136美元/科幻。我们高度怀疑这个地主会出售如果他值这么多了。
土地销售已经下降的过期负担得起的纽约。住房大幅下降,这将是一个建立在未来几年。由Bisnow在最近的一份报告中,许可的数量在2021年纽约费城的26116年相比,今年只有19923人口的城市我们的不到20%。
下面您将看到我们的历史分析,土地销售在曼哈顿一直在过去的急剧下降。我会承担区将会更加明显。
之前我担心的是,如果地价发展适合市场利率下降幅度这么大,老板只会选择不卖等事情,希望在未来更有利的项目。那么只有部分的土地将要么是完全负担得起的价格出售或豪华公寓——杠铃的效果。中间的最需要住房将承担更大的压力,因为住房稳定租户保护法案的通过,使租金稳定单位永久冻结这些租户。
我会疏忽的最后,如果我没有提到另一个主要的考虑因素,这是能够解除管理这些单位到期的减税。我们的州长是提议,负担得起的单位仍然负担得起的永久。而市场利率单位面临的风险监管,如果好的理由驱逐。总的来说,这看上去不像一个伟大的命题,除非可以以极低价格获得土地。我不明白,在短期内发生。因此,我相信奥尔巴尼需要提供更高水平的AMI或准备提供更大的税收补贴。
