挪亚科索夫,副主任,三态投资销售,Avison年轻
在纽约拥有和操作特性提出了自己的一套独特的挑战,尤其是对业主生活的状态。与一组动态的规则、法规和市场环境,这是一个挑战甚至最活跃的最大拥有者。帮助我们复杂的导航市场,我列出六州外建筑业主应该知道:市场因素
1。溢价仍然可用,尽管利率上升和更低的销售速度
这已经不是什么秘密,在过去一年大幅加息销售市场创造了一个明显的放缓。Avison年轻的2022年第四季度曼哈顿销售报告显示有连续三个季度销售速度和较低的活动在2022年第四季度12%的折扣从落后于四季的平均水平。多户家庭的平均利率上限/多功能交易上涨0.46%,价格每平方英尺从落后于四季平均下降了11%。我们经常看到,当定价是负面影响,交易速度遵循诉讼。
说,我们仍然发现有显著的对自由市场的需求,交通建筑,特别是如果有一个增值组件。例如,在过去的两周里,Avison年轻已经把八建筑合同,6个是100%自由市场属性。与一个更大的更多样化,买家池,团队取得了高于市场价格的自由市场建筑由于激烈战争在潜在买家。买方资料包括:一个机构组织,两个1031 -交换买家,两个外国高净值个人和两个首次纽约买家。
2。租金更严格的法律
2019年楼市稳定和租户保护法案(HSTPA)在纽约多户市场有着激烈的影响。它大大影响rent-regulated属性的值并创建了一个额外的多户业主必须遵守法律。通过消除的能力显著增加租金IAI / MCI程序和豪华的取消解除管理门槛,HSTPA留给业主两个主要方法提高他们的租金——稳定属性的值:
·创建新的单位-通过创建一个新的单位(通过的组合成一个或多个公寓通过将一个大单位为多个),业主合法允许先建立并收取租金。尽管单位仍会的东西,一个所有者可以收取新第一次租金市场。因此,业主在纽约已经将两个(或更多)相邻的公寓与低法律租到一个单位一个新的更高的租金。
·大量的康复——一个“重大康复”是一个过程的所有者可以把整个建筑从租金管制和公平的市场地位,翻新75%的建筑系统(由住房和社会分工的更新上市[DHCR])。资格,建筑必须在“严重恶化的条件”,需要改造。今天,如果一个建筑空置至少80%,据推测,这座建筑将有资格接受sub-rehab。
然而,这两种策略下的目标新提案。新法案旨在消除激励创造新的单位通过限制新法律租比例增加或减少基于面积的变化和当前法律管制租金的总和(或分离)的公寓。实质性的中能,提案旨在消除属性限定的推定大量康复完全基于财产80%空缺。相反,该法案提出,房东将最终需要得到批准DHCR证明利用策略。
3所示。好的理由驱逐仍在考虑
好的理由驱逐(GCE)是一个旨在保护租户提出政策从任意房东驱逐的自由市场的公寓。如果实现,这将要求房东提供的“慈善事业”不更新租户的租赁,如未能支付租金或违反租赁条件。更重要的是,这项提案旨在建立一个最大阈值,房东可以增加租金在更新。实际上迫使业主继续租赁,他们可以决定多少收费,全球教育运动,如果获得通过,将会有效调节剩下的自由市场租赁住房股票在纽约。
4所示。租金在纽约仍在上升
租赁住房需求在纽约严重超过供应。虽然租金是全国的冷却,纽约的租赁市场没有显示任何疲软的迹象。Miller Samuel报道称,1月份的平均租金达到4097美元/月,创纪录数量的1月和电视台高出14%的水平。
最近,纽约市市长埃里克·亚当斯宣布他的计划新建500000套住房必须创建在未来十年在纽约为了解决支付能力问题。把这个雄心勃勃的数字角度看,纽约只添加~ 200000单位的住房在过去的十年里,那是在421年程序过期之前,据纽约的房地产委员会(REBNY),负责纽约近70%的住房生产自成立以来。
直到有一个新的激励计划为开发者建立租赁住房,土地所有者会选择建造公寓项目或不做任何事。然而,议员们今天仍然更关注创建新规定的现有住宅而不是创造新的供应。因此,需求将继续超过供给,租金将继续上升。
5。环境法规可能要求主要建筑升级
减少碳排放,纽约是法律97年当地法律这将迫使业主升级他们的属性使其更节能。需要升级的范围会有所不同,这取决于建筑物的大小和类。然而,业主将是明智的投资于新的、更环保的建筑系统,如领先技术,暖通空调升级、太阳能电池板、锅炉(或移除),等等。而这些成本可能在业主的主要费用,不遵守可能是一个更大的一大部分的新政策将开始好主人的属性不符合新规定。
6。策略来改进现有的现金流和属性值从远处即使你住州外,或者如果你只是不是内行的业主,仍有多种方法来改善你的财产的净现金流,和价值,从远处。最后,这里有一些建议:
·天线——一些电信公司愿意支付能够使用你的屋顶的卫星天线。以换取提供一个缓和你的财产,这些公司愿意一次性支付可能超过1美元。
·税收复审令——降低你的房产税将有一个直接的、积极的影响你的财产的价值。一个简单的第一步是与税收复审令律师咨询,看看建筑案例获得了税收减少。
·成本隔离分析——通过cost-segregation分析,你可以获得加速折旧扣除你的建筑组件,添加一个显著提高折旧拥有房地产可以提供好处。
