由詹姆斯•纳尔逊,本金,三态投资销售主管,Avison年轻
在利率上升和房地产价格的下行压力,投资者将有巨大的机会在即将到来的一年。这些可能包括购买不良贷款和资产的交易。这将是在办公室部门尤为严重,在回到工作场所pre-Covid水平相比仍然低迷。
2700亿美元的银行商业贷款房地产2023年到期,约30%(或800亿美元)由办公室支持的属性,根据Trepp数据。此外,2023年公司违约的数量在2月底坐在2009年以来的最高水平,每个零售潜水。在某些情况下,这引起了最大的机构股东布鲁克菲尔德等行为。了梅西在水塔的地方,第一个室内购物中心建在芝加哥,在2021年作为一个租户。大约一年之后,它将商场的钥匙交给了银行。
如果你想接近一个陷入困境的房地产交易,有几种方法,但在这里,我们将关注购买不良贷款,或贷款违约。如果90天过去了,没有付款,注意是不良贷款。
购买不良贷款可能听起来像一个很好的机会。然而,要遵循正确的道路,以确保成功和避免陷阱。在Avison年轻,我们参与了各种各样的廉价出售从贷款销售房地产拥有(REO)。
从我们的经验中,我发现一些指导我们的客户发现成功的评估不良贷款:
- 有合适的团队。
在我的书中,房地产投资内幕的边缘,我讨论,拥有a级玩家在你身边是成功的必要条件。特别是当购买不良贷款从银行。你会想和房地产律师工作经验在这个领域。团队成员与知识破产
有用的情况下,借款人申请破产。 - 确保贷款是“金钱好。”
不良贷款,你要首先建立抵押品价值。然后减去法定和关闭成本找到它真正的价值。
在这个过程中,你需要估计需要多长时间取消抵押品赎回权并恢复占有。然后你可以决定什么类型的返回你想使这个持有期确定内部收益率(IRR)。基于这类投资的风险和未知,大多数投资者将寻找一个返回的“高青少年”或更多。 - 理解为什么贷款违约。
有货币或技术性违约吗?技术性违约是指未能维护一个方面的贷款条款以外的支付。例如,借款人可能不会保持资格比他们需要的,比如他们的总债务收入比。你想要检查是否有相关的问题贷款和术语可以解决。
- 知道首都的贷款是堆栈。
检查什么位置你会维护首都的堆栈。这将帮助你评估风险。你买一个安全第一高级职位吗?这是一个夹层债务吗?还有其他担保债权人谁能优先声称会减轻你的要求? - 检查止赎。
咨询你的律师了解法律程序中的下一个步骤。该银行已开始丧失抵押品赎回权过程了吗?如果是这样,他们是什么步骤?
你也会想要一个丧失抵押品赎回权过程的把握在你的国家购买。这种安排可以在司法和non-judicial状态大大不同。例如,丧失抵押品赎回权过程在德克萨斯州可能只需要几个月,而纽约可能会拖上好几年的抵押品。 - 迪特经济性收益金额的。
除了最初的贷款余额和到期利息,可能会有额外的拖欠利息适用。大多数贷款文档将为银行提供补偿的法律成本。也就是说,一些法院将放弃这个额外的定居点。 - 英特尔的借款人。
你需要了解借款人的贷款。他们是想让友好的解决,继续前进呢?他们是诉讼拖延,希望接受让步?
如果有个人担保贷款,借款人的资产净值。银行贷款时需要净值声明。然而,记忆可以彻底改变随着时间的推移(!)。 - 理解不可预见的负债。
你可能不会有完美的房地产贷款相关的信息。你可能无法看到的确切状态租金拖欠,费用。你需要给自己足够的空间在你的提供,以便这些不确定性。 - 考虑选择。
可能有其他选项除了止赎和财产回来。somecircumstances,收到一个折扣回报或允许贴现回报可能更有意义。
记住,贷款交易在本质上是复杂的,这只是其中一小部分的无数评估需要考虑。这些指南只是一个起点,帮助你知道什么问题要问,哪些指标。
购买不良贷款不是没有经验的投资者。大多数银行会寻找快速、现金non-contingent交易。因此,确保你买在正确的基础是至关重要的。将会有不可思议的机会,因为银行希望卸载不良贷款资产负债表。用你现在准备还是与其他公司合作有经验的在这个空间,然后就可以采取行动,当你找到正确的交易。
