去年12月，由州长凯西·霍赫尔和市长埃里克·亚当斯领导的纽约市和州顾问小组发布了纽约市“新”纽约小组:让纽约为每个人服务。他们认为这是一个城市和州之间合作的新时代，这项雄心勃勃的提案提出了三个主要目标，包括40项详细的举措:
- 将纽约商业区重新想象成充满活力的24/7目的地
- 让纽约人更容易上班
- 实现包容性、面向未来的增长
这个城市未来的路线图解决了各种各样的问题，包括对商业区更灵活分区的需求，不断逼近的住房危机，儿童保育的可负担性，以及整体城市安全和清洁。虽然这无疑是一个正确方向的支点，但真正的挑战在于将这些愿望变为现实。
在大流行开始以来的三年里，纽约市基本上已经重新开放，并继续恢复到接近covid前的水平。根据Avison Young的数据，曼哈顿的办公室访客数量继续朝着更强劲的方向发展，达到2019年水平的一半多一点，并超过2022年第三季度(51%)。
在一些子市场，如Midtown Core、切尔西和时代广场，这一数字甚至更积极，分别为67.4%、68.2%和69%。然而，通过这一过程，现有分区治理的严格性得到了强调。
许多B/C类办公室部分或全部空置，当前的分区法使得将其转换为住宅用途具有挑战性，特别是在曼哈顿中城及其周围。manbetx下载ios该法规规定，在分区区允许住宅使用的任何办公室，只要符合批量规定，都可以转换。manbetx下载ios
考虑到办公楼和住宅楼之间的建筑差异，这通常在物理上和/或经济上是不可行的。manbetx下载ios然而，如果建筑符合某些标准，就可以使用一套更灵活的转换标准(光、空气、码):
- 位于第59街以南，布鲁克林内部和皇后区的部分地区，牙买加市中心，Stmanbetx下载ios。
- 乔治或科尼岛特区或特殊混合用途区1961年以前建造的大楼，1977年1月以前在牙买加金融区(FiDi)，
- 科尼岛或圣乔治或1997年1月之前的特殊MX区。
1961年的界限严重阻碍了中城的办公室到住宅的转换，这就是为什么大多数办公室到住宅的转换都发生在manbetx下载ios曼哈顿下城，那里1977年的界限更宽松。
该计划中提出的一项倡议建议将这一门槛延长到1990年12月，这一变化将释放曼哈顿约1.2亿平方英尺(平方英尺)的潜在办公空间转换。也有人讨论重新评估高密度的中城地区，这些地区不允许新的住宅用途，例如西23街和西41街之间的地区，目前被划分为制造业区。manbetx下载ios
虽然这些建议在理论上很好，但为了使转换项目顺利进行，应该引入某种形式的税收减免。高昂的建筑成本，加上与住宅相关的税率增加，以及无法将房地产税转嫁给租户，给房东带来了很大的负担，更不用说任何分区变更都可能没有负担得起的要求。manbetx下载ios此外，纽约市议会和规划部门严重人手不足，影响了任何分区文本更新的时间表。环境审查也需要作出修改，这些过程也很长，成本很高。
商业房地产行业的另一个特别感兴趣的举措是减少住房增长的障碍，以解决当前城市面临的住房危机。一位最近的商业观察家文章“到2030年，纽约人口预计将达到900万，自2016年纽约大学的一项类似研究发表以来，这一点就没有逃过城市官员的注意。然而，环境、规划和工程咨询公司AKRF和REBNY本周发布了他们自己的研究报告，强调了该市在满足这一需求方面取得的进展(或不足)。目前在建的项目只能满足这一需求的14%左右。”
为了解决这一问题，该计划制定了一个“登月”目标，即在未来十年增加50万套住房的供应。这将需要监管和立法改革，因为纽约州多住宅法目前规定了州级的FAR上限为12.00倍。如果这一限制被取消，城市官员将能够精心挑选一些地区，在这些地区，密度的增加将导致建筑与社区结构无缝融合。
例如，在中城，许多商业开发项目远超过12.00x far，因此较大的住宅项目将很好地融合在一起。取消FAR上限还将针对未充分利用的办公楼的转换，特别是那些楼面较大且没有窗户的办公楼，限制了转换潜力。
在很多情况下，这些建筑的居住面积都是“过度建造”的，因此开发商的能力有限，因为如果他们完全拆除这些建筑manbetx下载ios，取代它们的住宅项目将会小得多。另一方面，试图将方木钉入圆孔并改造办公楼以满足住宅使用要求可能是极其昂贵和复杂的(削减室内采光井等)。manbetx下载ios
如果纽约市和纽约州能够一起取消这一上限，并修改《多住宅法》，以改善城市，无疑将导致大量新建筑和改造项目的涌入。
然而，纽约市正面临着一场负担能力危机，任何与住房创造/改造有关的分区或立法的变化都注定要包括负担得起的要求。由于421a-计划现已到期，必须引入新的税收优惠以促进多户家庭的发展。
在2020年之前的10年里，纽约市90%的租赁公寓依赖于某种形式的税收减免，而在2010-2020年期间建造的多户型公寓中，68%采用了421-a计划。这些统计数据显示了这一基本资源的力量及其对发展管道的影响。
Hochul州长最初的485-w替代计划提案没有通过上次的预算。该计划需要比421a计划更大的负担能力范围，因此曼哈顿或各区黄金社区的任何项目都不太可能获得支持，即便如此，该计划也未能获得支持，在投票时被否决。显然，纽约政府中极端左倾的反房地产势力是否能够通过任何有意义的税收计划，仍有待观察。
正如“新”纽约计划的结论中明确指出的那样，要成功实施该计划的全部或部分内容，就需要“有一个有效和积极的政府，有适当和明确的问责制和组织结构”。有机会发生真正的变化，但如果没有城市和州之间的长期伙伴关系和真正的目标一致，就不可能发生变化。如果政府官员能够抛开政治分歧，专注于把纽约打造成最适合居住和工作的地方，未来将是令人兴奋的，对商业房地产的积极影响可能是巨大的。
